Airbnb in Zürich 2026: Was die neue Regel für Business Apartments bedeutet

Seit dem 1. September 2026 zählen in der Stadt Zürich Wohnungen, die regelmässig für weniger als ein Jahr an wechselnde Gäste gehen, nicht mehr als Wohnraum. Das trifft Airbnb-Unterkünfte und vor allem Business Apartments. Die Stadt zählte Ende 2025 davon 5320. Leer standen am 1. Juni 2026 in ganz Zürich 252 Wohnungen. Zwischen diesen beiden Zahlen liegt der Konflikt: Software macht Vermietung immer leichter, die Stadt holt sie zurück in den Wohnungsmarkt.

5320 Business Apartments. 252 leere Wohnungen.

Möblierte Kurzzeitwohnungen in der Stadt Zürich 2020 und 2025, dazu die leerstehenden Wohnungen am 1. Juni 2026.

Was gilt seit dem 1. September 2026 für Airbnb in Zürich?

Airbnb ist in Zürich nicht verboten. Neu ist: Eine Wohnung, die regelmässig gewerblich für weniger als ein Jahr vermietet wird, zählt nicht mehr zum Wohnanteil, den die Bau- und Zonenordnung in vielen Quartieren vorschreibt. Die Stadt nennt ausdrücklich Airbnb-Unterkünfte und Business Apartments. Wer seine eigene Wohnung während der Ferien gelegentlich vermietet, ist nicht betroffen.

Wie das in der Praxis wirkt, rechnete das Onlinemagazin «Tsüri» vor: In einem Haus mit zehn Wohnungen und einem Wohnanteil von 80 Prozent dürfen höchstens zwei als Kurzzeitunterkunft laufen. Eine Umnutzung braucht auch ohne Umbau ein Baugesuch. Auf bestehende Nutzungen kann sich niemand berufen, die Stadt schreibt, die Bestandesgarantie komme bei kommerziellen Kurzzeitvermietungen nicht zur Anwendung.

Wie setzt die Stadt die Regel durch?

Mit fünf zusätzlichen Vollzeitstellen, befristet auf drei Jahre, laut «Blick» für rund 650 000 Franken pro Jahr. Vorgehen soll die Stadt vor allem auf Hinweise hin. Wer eine Anweisung nicht befolgt, wird beim Statthalter verzeigt und muss mit einer Busse rechnen. Anne-Kathleen von der Heyde, Chefin des Amts für Baubewilligungen, sagte dem «Blick», Betroffene müssten «innert angemessener, kurzer Frist den rechtmässigen Zustand herstellen». Eine feste Übergangsfrist nennt die Stadt nicht.

Wie viele Wohnungen sind betroffen?

Die Stadt beziffert das nicht. Klar ist die Grössenordnung des Marktes: Ende 2025 zählte sie 5320 Business Apartments, 1850 mehr als 2020, je nach Quelle zwei bis gut drei Prozent des Wohnungsbestands. Ein Fünftel davon liegt im Kreis 4. Wie viele davon in Zonen mit Wohnanteilspflicht stehen und damit unter die Regel fallen, ist offen. «Tsüri» schrieb von über 1000 Wohnungen, die auf den Markt zurückkehren könnten, der «Blick» zitierte eine Schätzung des «Tages-Anzeigers» von mindestens der Hälfte. Die Alternative Liste will der Stadt eine Liste mit über 1000 Adressen einreichen.

Wie kam es zu der Regel?

Der Ursprung ist eine Motion von AL-Gemeinderat Niklaus Scherr aus dem Jahr 2009. Der Gemeinderat beschloss die Änderung der Bau- und Zonenordnung 2021. Vier Anbieter von Business Apartments zogen bis vor Bundesgericht und verloren auf allen Stufen. Das Urteil vom 30. April 2026 wurde im Juni publik. Stadtrat Tobias Langenegger sagte damals, das Bundesgericht bestätige, «dass die Stadt Zürich Massnahmen ergreifen kann, um Wohnraum für die Wohnbevölkerung zu sichern». Die nächste Runde läuft schon: Eine Airbnb-Initiative von SP, Grünen und AL will nach Luzerner Vorbild eine Obergrenze von 90 Tagen im Jahr, der Stadtrat arbeitet an einem Gegenvorschlag.

Wie regeln andere Schweizer Städte Airbnb?

Stadt	Regel	Seit
Zürich	Kurzzeitvermietung zählt nicht an den Wohnanteil, Deklarationspflicht im Baugesuch	1. September 2026
Luzern	höchstens 90 Nächte pro Jahr, Volksinitiative mit 65,3 Prozent Ja angenommen	1. Januar 2025
Genf	höchstens 90 Tage pro Jahr	2018
Bern	«Lex Airbnb» für die Altstadt, bestimmte Stockwerke festen Mietern vorbehalten, 81,7 Prozent Ja	Abstimmung Februar 2022

Und die Automatisierung?

Hier liegt der Widerspruch. Während Zürich reguliert, wird das Geschäft technisch immer leichter. Software übernimmt Preissteuerung, Buchung, Schlüsselübergabe, Reinigungsplanung und Gästekommunikation. Einer der bekanntesten Anbieter solcher Verwaltungssoftware, Hostaway, holte im Dezember 2024 unter Führung von General Atlantic 365 Millionen Dollar. Ein Fachportal meldete im Oktober 2025 eine Bewertung von einer Milliarde Dollar, bestätigt hat das Unternehmen sie nicht.

Für Zürich heisst das nicht, dass die Technik verschwindet. Sie wandert. Weg von umgenutzten Mietwohnungen in Wohnzonen, hin zu Modellen, die erlaubt sind: Aparthotels, Serviced Apartments in Gewerbeliegenschaften, Firmenwohnungen, Hotels. Vision Apartments, nach eigenen Angaben mit über 1000 Einheiten in Zürich, sagte schon im März, man nutze Gewerbeliegenschaften um und verdränge keinen Wohnraum. Wer so arbeitet, profitiert sogar: Die Konkurrenz in umgenutzten Wohnungen wird kleiner.

Was Eigentümer, Vermieter und Firmen jetzt tun sollten

Eigentümer und Verwaltungen sollten prüfen, ob ihre Liegenschaft in einer Zone mit Wohnanteilspflicht liegt und wie viele Einheiten befristet vermietet sind. Liegt der Anteil darüber, drohen Anordnung und Busse. Private Gastgeber, die die eigene Wohnung in den Ferien vermieten, bleiben aussen vor, sollten aber die Mietverträge und Hausordnung beachten. Firmen, die Fachkräfte in Business Apartments unterbringen, müssen mit knapperem Angebot und höheren Preisen rechnen und sollten früher planen. Diese Übersicht ersetzt keine Rechtsberatung.

Häufige Fragen

Ist Airbnb in Zürich seit September 2026 verboten? Nein. Die gelegentliche Vermietung der eigenen Wohnung bleibt erlaubt. Regelmässig gewerbliche Kurzzeitvermietung unter einem Jahr zählt aber nicht mehr an den vorgeschriebenen Wohnanteil.

Was ist der Mindestwohnanteil? Ein Anteil der Fläche, den die Bau- und Zonenordnung in vielen Quartieren fürs Wohnen reserviert. Kurzzeitvermietete Wohnungen zählen dort seit dem 1. September 2026 nicht mehr dazu.

Wie viele Business Apartments gibt es in Zürich? Laut Stadt Ende 2025 rund 5320, 1850 mehr als 2020.

Was droht bei Verstössen? Eine Anweisung, den rechtmässigen Zustand herzustellen. Wer sie nicht befolgt, wird beim Statthalter verzeigt und muss mit einer Busse rechnen.

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